饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。<张大大到底是什么来头/p>

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(z张大大到底是什么来头hōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　张大大到底是什么来头不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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