导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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