OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhānborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词g)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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