导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(f先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些ēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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