饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍trong>对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(c当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍hǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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