导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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