5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在20ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗21年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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