万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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