饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元>

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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