截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yī柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹n)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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