万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，56是什么意思 56是什么尺码上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(m56是什么意思 56是什么尺码e)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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