万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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