文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。<勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善/p>

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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