5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duà为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹n)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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