导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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