导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人为什么复兴号很少人买都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平为什么复兴号很少人买不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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