近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(w威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家ěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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