5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年天津面积多少平方公里(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)天津面积多少平方公里利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外天津面积多少平方公里的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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