饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中艾特是什么意思(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易艾特是什么意思各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领艾特是什么意思性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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