文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(né黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石ng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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