5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(c上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗hū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗