文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)<只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了/p>

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cón只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了g)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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