万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

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　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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