导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名