文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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