导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住灰姑娘作者是安徒生还是格林宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)灰姑娘作者是安徒生还是格林民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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