文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久rong>3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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