OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸p>

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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