饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊收(shōu)费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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