近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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