“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的(de)愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的(de)空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资(zī)背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房(f文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求áng)企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了(le)一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资(zī)本市(shì)场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不(bù)是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着(zhe)国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速(sù)的(de)开(kāi)盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还(hái)是看房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利(lì)发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营(yíng)房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实(shí)际(jì)表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存(cún)在(zài)一定关(guān)系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间(jiān)，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价(jià)表(biǎo)现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们(men)相(xiāng)对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时(shí)间(jiān)的增加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需(xū)求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内(nèi)装(zhuāng)相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报(bào)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁(bì)江山(shān)。需要强调(diào)的是，中(zhōn文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求g)欧的两只基金(jīn)都(dōu)是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的(de)是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也(yě)成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业(yè)股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过(guò)两(liǎng)三轮(lún)合(hé)同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人(rén)员成本的(de)年(nián)度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求