5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī路由器有使用年限吗)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán路由器有使用年限吗)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资路由器有使用年限吗首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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