近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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