万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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