导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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