文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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