万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达112尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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