文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历g>3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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