5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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