5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fē乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿n)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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