饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé比较长的古诗词，比较长的古诗10句)实行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目比较长的古诗词，比较长的古诗10句前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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