文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房(fán长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处g)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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