5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàn广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常g)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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