导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉119出警收费吗 119出警收费标准是多少租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī119出警收费吗 119出警收费标准是多少)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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