“现蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十(shí)年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈加蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现爆(bào)雷的(de)情(qíng)况。除此(cǐ)之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资(zī)背(bèi)景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年(nián)房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实(shí)银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其(qí)实主要还是(shì)那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是(shì)业内最低(dī)的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看(kàn)重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上(shàng)述(shù)条(tiáo)件的(de)房企并(bìng)不多(duō)。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国(guó)央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现了(le)快(kuài)速(sù)的(de)开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中一半在(zài)一线城市，另外一(yī)半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和二(èr)线城市(shì)；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得(dé)过(guò)于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制(zhì)了(le)公司(sī)的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上(shàng)，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不(bù)意(yì)味着，民(mín)营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季报(bào)，滨江集团(tuán)的十(shí)大流(liú)通股东中(zhōng)新进了(le)“中国工商银行股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳居(jū)杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充(chōng)同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超(chāo)一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发(fā)只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业(yè)在(zài)进(jìn)入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随(suí)着时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来(lái)越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票(piào)还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因(yīn)素一(yī)度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报(bào)均增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对(duì)于(yú)定制(zhì)家居类标的(de)情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物(wù)业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上(shàng)市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提(蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到(dào)到期之(zhī)后提价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗