OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REI早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称Ts申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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