文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者印信是什么意思？ 印信和书信一样吗的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为印信是什么意思？ 印信和书信一样吗(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 印信是什么意思？ 印信和书信一样吗