OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs遭天谴什么意思，天谴什么意思解释中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础遭天谴什么意思，天谴什么意思解释设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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