饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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