万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。<磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的/p>

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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